ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ (KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ)

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

(KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ)

 

İlgili sözleşmeler ile taraflar karşılıklı borç yükü altına girmektedirler. İşbu sözleşme ile taraflardan biri inşaat karşılığı arsa payları ve/veya paylarının bir kısmının mülkiyetini devir borcu altına girerken karşı taraf, arsa üzerine imar mevzuatına uygun şekilde belli bir yapı inşa etme ve inşa edilen yapıya ait kararlaştırılan bağımsız bölümlerin ve ortak alanların arsa sahibine devri borcu altına girmektedir. Burada arsa payı, ücret karşılığıdır. Bu hali ile arsanın, üzerinde inşaat yapmaya elverişli olması gerektiği şüphesizdir kısacası arsanın imar durumunun uygun olması asıldır. Aksi durum sözleşmeyi geçersiz kılmaktadır. Yüklenici de ancak ve ancak bağımsız bölümlerin kullanımı üzerindeki fiili egemenliği arsa payı sahibine teslim etmiş ve ayrıca eseri de tamamlamış ise edimini ifa etmiş kabul edilecektir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin resmi ve düzenleme şeklinde tapu memuru önünde veya noter huzurunda yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme kesin hükümsüzdür.

Bu sözleşme ile yüklenici bağımsız bölümleri inşa etme yani hem ana yapının hem de ortak yerleri tamamlama borcunu üstlenmektedir. Aksi eksik ifa sonuçlarını doğuracaktır. 

Arsa mülkiyetinin paylı olması halinde söz konusu sözleşmenin tüm paydaşlar tarafından imza edilmesi lazım gelmektedir. Ancak her bir paydaş söz konusu sözleşmeyi birlikte imza edebilecekleri gibi farklı zaman ve tarihlerde de imza edebilirler. Aksi halde sözleşme geçersizdir. Burada oybirliği gerekmektedir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tüm paydaşlarca imza edilmemesi halinde ise imza atmayan arsa pay sahiplerinin, yüklenicinin inşaata el atmasının önlenmesini veya inşaatın yıkılmasını talep etme hakkı mevcuttur. 

Eğer birden fazla parselin birleştirilerek üzerinde yapı inşasından söz ediyorsak bu halde de tüm parseldeki arsa sahipleri tarafından Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin imza edilmiş olması gerekmekle birlikte ancak işbu halde parseller birleştirilmek üzere arsa üzerinde bir veya birden fazla yapı inşaatı yapılabilmektedir. Bu halde de tüm paydaşlar birleştirme sonucu yükleniciye karşı birlikte hak ve yükümlülük sahibi olacaklardır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerhi de mümkün olup süresi beş (5) yıldır.

Söz konusu sözleşmelerin, her türlü detayı, tarafların edimlerini, cezai koşulları, paylaşım oranlarını, değişimini ve/veya tazminat koşullarını ve detaylarını açıkça belirtecek şekilde tanzim edilmesi doğacak ihtilaflarda hak kayıplarının önüne geçebilmek için büyük önem arz etmektedir.

Uygulamada Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi taraflarca resmi ve düzenleme şeklinde yapılmamış olabiliyor. Bu halde ilgili sözleşme hukuken geçersiz olsa dahi eğer arsa sahibi payını yükleniciye devretmiş ve/veya yüklenici de inşaatı bitirerek teslimi gerçekleştirmiş ise bu halde sözleşmenin şeklen geçersizliği taraflarca artık ileri sürülemeyecektir. Aksi durum hakkın kötüye kullanımı olarak nitelendirilecektir. 

Eğer taraflarca yapı kullanma izni yükleniciye yüklenmiş ise veya anahtar teslim ifadesine sözleşmede yer verilmiş/anahtar teslim sözleşme imza edilmiş ise yapı kullanma izni yükümlülüğü yükleniciye yüklenmiş demektir. Bu halde yapı kullanma izni alınmadığı müddetçe yüklenici teslim borcunu ifa etmiş kabul edilemez.

Bazı durumlarda yüklenici yapıyı fiilen teslim etmiş ancak yapı kullanma izni alma borcu altında iken teslim anında izin belgesi alınmamış olabilir işbu durumlar için de hak kayıplarının önüne geçmek adına sözleşmede bu hususların açıkça gösterilmesi bu haldeki tazminatların açıkça belirlenmiş olması gerekir. Anahtar teslim anlaşılan sözleşmelerde yüklenici teslimi gerçekleştirmiş ancak yapı kullanma izni borcunu hali hazırda ifa etmemiş ise arsa payı maliki bu durumda payını devretmek zorunda değildir. Veya arsa payı maliki bu halde yapı kullanma izni alabilmek adına masrafları yükleniciden talep edebilecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde uygulamada taraflarca bir süre öngörülmüş ve aksi kararlaştırılmamış ise ilgili sürenin kısaltılması veya uzatılması kural olarak söz konusu değildir. Ancak yüklenicinin kusuru bulunmayan hallerde işin ifasına başlangıçta veya devamında ek süre talep etmesi mümkündür. Bu halde taraflarca ek süre kararlaştırılabilir ve resmi şekilde düzenlenebilir veya yüklenici tarafından ek süre mahkemeden talep edilebilir.

Yüklenicinin edimini süresinde ifa edememesi halinde iş sahibi temerrüt hükümlerinden faydalanacaktır. Yüklenicinin teslimde gecikmesi halinde iş sahibi her zaman aynen ifa ve teslim edilmesi gereken zaman ile teslim tarihi anına dek geçen süre için gecikme tazminatı isteyebilir.

Gecikme tazminatı, iş sahibinin uğradığı fiili zararları (iş sahibinin inşaatın teslim edilmemesinden kaynaklanan fazladan yaptığı masraflar, geciken teslimden ötürü yapılan kira masrafları, ödemek zorunda kaldığı faiz miktarları, çekmek zorunda kaldığı ihtar bedelleri ve yaptırmak zorunda olduğu tespitlere ilişkin masraflar gibi) ve yoksun kaldığı kazanç miktarlarını kapsar.

Yüklenici edimini ifa edemiyorsa hasar ve masraflar yükleniciye ait olmak üzere mahkeme aracılığıyla hakimden izin alınmak koşulu ile nama ifa mümkündür. Bu durum taraflarca açıkça sözleşmede gösterilebilir. İşin başkasına yaptırılması hali yüklenicinin arsa sahibinden pay devrini talep etmesinin önüne geçmeyecektir. İşin başkasına yaptırılması ve masrafların yükleniciye ait olması halinde bazen uygulamada yüklenicinin ödemeden acze düşmüş olduğu durumlar söz konusu olabilir ve bu halde mahkemeden avans satışı talep edilebilir. Böylece yükleniciye düşecek arsa paylarının mahkeme aracılığıyla satışına izin verilmesi gerçekleşir ve inşaat tamamlatılabilir ancak halen aynen ifa söz konusu olduğundan kalan payın mevcudiyeti halinde unutulmamalıdır ki bu payın yine yükleniciye teslimi gerekecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde açıkça gecikme tazminatı ve ceza koşullarının düzenlenmesi büyük önem arz etmektedir. Sözleşmede belirlenen gecikme tazminatı her zaman talep edilebilecekken inşaat teslim anı itibari ile ceza koşulu hakkı saklı tutulmamış ise bu durumda artık bu hakkın ifası inşaat teslimi sonrası talep edilemeyecektir. Sözleşmede ceza koşulu kararlaştırılmış ise borçlu, kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe ceza koşulunu ödemekten kurtulamaz. Sözleşmede ceza koşulu düzenlemiş ise bu halde zararın olup olmadığına bakmaksızın talep edilebilir. Ceza koşulu miktarını aşan zararın tazmini için borçlunun kusurlu olduğunu ispat etmek gerekecektir. 

Arsa sahibi için sözleşmeden beklenen menfaatin zarar görmesi söz konusu ise yani teslim artık arsa sahibi için önemini yitirmiş ise veya yüklenici teslim borcunu yerine getirmiyorsa yüklenicinin bu edimini yerine getirmesi için arsa sahibinin bir mehil vermesi gerekecektir. Söz konusu mehili tanıyacağı ihtarname içeriği itibariyle aynı zamanda aynen ifadan vazgeçip müspet zararının tarafına ödenmesi talebini veya sözleşmeden dönerek menfi zararının (sözleşme yapılmasa idi hiç yapılmayacak olan masraflar ile kaçılmış fırsatlardan ötürü uğranılan zarar) kendisine ödenmesi talebini içerebilir. Bu durumda yüklenicinin inşaatı teslim etmeyecek olmasından veya kesin vade söz konusu ise bu süre doldu ise arsa sahibinin bu teslimi istemekten menfaati kalmadığı noktadan söz etmekteyiz. 

Süre verilmesini gerektirmeyen haller ise Türk Borçlar Kanunu Madde 124’te ‘Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:

1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.

2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.

3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.’ Şeklinde düzenlenmiştir.

 

Tün anlatımlarımız TBK. Madde 125’de seçimlik haklar başlığı altında madde içeriğinde açıkça izah edilmiştir:

 

‘MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.

Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir.

Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.’

 

Eğer yapının büyük bir bölümü yüklenici tarafından tamamlanmış ise Yargıtay’ca bu durumda sözleşmeden dönme imkanı hakkaniyete aykırı olacağından tanınmamaktadır. Bu halde yalnızca sözleşmenin ileriye dönük sonuç doğuran hali ile feshi gündeme gelmektedir. Yüklenicinin bu durumda ancak malzeme ve işçilik gideri gibi bedelleri iş sahibinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tazmini söz konusu olabilecektir. Yargıtay kararlarında inşaatın %90 ve üzeri tamamlanmamış olması halinde dahi sözleşme arsa sahibi tarafınca fesih edilir ise yüklenicinin de arsa sahibinden işi tamamladığı oranda arsa payının devrini talep edebileceğini belirtmektedir.

 

Sözleşmede eğer ceza koşulu özellikle sözleşmeden dönme halinde dahi düzenlenmiş ise talep edilebilir. Ancak sözleşmede bu şekilde açıkça bir ibare bulunmuyor ise sözleşmeden dönme halinde ceza koşulu talep edilemez ancak sözleşmenin feshi halinde ileri dönük sonuçlar doğuracağından talep edilebilecektir.

 

Önemle belirtmek gerekir ki sözleşmeden dönme halinde üçüncü kişi konumundaki bağımsız bölümler maliklerinin de ilgili bağımsız bölümleri arsa sahiplerine iade etmesi gerekecektir ve bu halde de yüklenici ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak yine sadece işçilik ve malzeme giderlerini arsa sahiplerinden tazmin edebilecektir. Dönme iradesinin bu haliyle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebildiğini belirtmekteyiz.

 

Ancak tüm bu haller dışında taraflar yani arsa pay sahipleri ve yüklenici karşılıklı anlaşarak da aralarında düzenleyecekleri ikale sözleşmesi ile de sözleşmeyi sona erdirebilirler. Taraflar arasında böyle bir irade uyuşmasına varılamıyorsa talepler mahkeme huzurunda dile getirilmek zorunda olup taraf teşkili sağlanması açısından tüm arsa sahipleri, arsa pay sahipleri ve tapu paydaşları davalı ve davacı olmalı bunlar dışında kalan taraflar arasında ise zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davaya dahil edilmesi gerekmektedir.

 

Sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi üçüncü kişi bakımından farklı sonuçlar doğurmaktadır. Şöyle ki, inşaatın başında veya devamında, yüklenicinin, çekeceği finansman zorluğu sebebi ile kendisine devredilen arsa payları 3. Kişiye devredilmiş ise;

 

-        Arsa sahibi sözleşmeden döner ise bu durumda arsa sahibi, 3. Kişiden kendisine devredilen payların iadesini isteyebilir, (Yargıtay’ın bu görüşünün temelini 3.kişiyi inşaat tamamlanmadan malik olan kötü niyetli kişi olarak görmesi oluşturmaktadır). Bu halde arsa sahibi tarafından asliye hukuk mahkemesinde yüklenicinin ve 3.kişinin davalı olduğu yolsuz tescilin düzeltilmesi davası açılacaktır.

-        Eğer sözleşme feshedilirse 3. Kişilere yapılan devirler geçerlidir ve iadesi istenemez.

-         

Sözleşmeden dönme ve sözleşmenin feshi üçüncü kişi bakımından bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmesi ile devri halinde de farklı sonuçlar doğmaktadır. Şöyle ki, inşaatın başında veya devamında, yüklenicinin, çekeceği finansman zorluğu sebebi ile bağımsız bölümlerin satış vaadi sözleşmesi (adi yazılı şekilde) (3. Kişi ile yüklenici arasında imza edilmektedir) ile 3. Kişiye devredilmiş ise (vekaletnameye dayanarak);

 

-        bu durumda yüklenici edimini yerine getirmiş ve inşaatı tamamlamış ise bu halde 3. Kişi, arsa payının veya bağımsız bölümün devrini arsa sahibinden talep edebilir,

-        eğer inşaat tamamlanmamış olmakla birlikte bitmek üzere ve eksiklikler mevcut ise 3. Kişi eksikliklerin giderilmesi için gereken bedelin depo edilmesini mahkemeden talep ederse bu durumda arsa sahibi devirden kaçınamaz,

-        3. Kişi ayrıca uğradığı zararların tazminini (satış vaadi sözleşmesine aykırılıktan) yükleniciden talep edebilecektir.

 

Son olarak yapının arsa sahiplerine teslimi halinde eğer yapı ayıplı ise ve bu ayıp arsa sahibine yüklenemeyen bir sebepten doğuyor ise teslim anında,

 

-        Açık ayıbın mevcudiyeti halinde arsa sahibi, ayıba dayalı ihtirazi kayıt düşmeksizin yapıyı teslim almış ise yükleniciden artık talepte bulunamaz,

-        Gizli ayıp söz konusu ise ve sonradan ortaya çıkmış ise arsa sahibi derhal yükleniciye durumu ihtar ederek seçimlik haklarını (sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedelden indirim, eserin ücretsiz onarımını isteme) kullanabilir ayrıca genel hükümlere dayalı olarak tazminat talep edebilir.

 

İşbu makalemiz bilgilendirme amaçlı olup sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi korunması gereken hak ve menfaatleriniz açısından önemlidir.

 

Av. Pınar BARIŞ